Auf dem Acker neben dem Beifanger Bahnhof soll ein neues Wohngebiet entstehen. Zwar war das schon einmal geplant, allerdings hatte die Stadt Selm es spätestens 2017 für »Wohnen am Auenpark« aufgegeben. Nun ist es wieder im Spiel, weil durch ein geplantes Logistikzentrum in Selm mindestens 200 Arbeitsplätze entstehen sollen.
Zunächst ist die Politik am Zuge. Mit der Verwaltungsvorlage 2020/031 will die Verwaltung von der Lokalpolitik grünes Licht bekommen für ein neues Baugebiet. Erst dann kann die notwendige Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfolgen. Beides ist zwingend notwendig, bevor ein Haus dort gebaut werden kann.
Dabei war dieses Baugebiet eigentlich erst seit drei Jahren vom Tisch.
Die Vorgeschichte
Wohnen am Auenpark nur mit Flächentausch
»Vom Rand zur Mitte« lautete 2014 die Devise. Der Masterplan Selm sah vor, bislang geplante Baugebiete am Rand aufzugeben und dafür die Mitte durch ein neues zu stärken. Zu der Zeit war die Nachfrage nach neuen Bauflächen nicht in dem Ausmaß wie heute vorhanden. Der Regionalverband Ruhr (RVR) als übergeordnete Raumplanungsbehörde sah sogar einen Überhang an Bauflächen in Selm!
Das neue Baugebiet am Klockenberg war zu der Zeit noch in der Errichtung und dann war da später noch der Plan für die Regionale 2016: Campusplatz, Auenpark und Wohnen am Wasser neben dem Park, mit dem sich die Stadt um Fördermittel beworben hatte.
Selm bekam bekanntlich die Fördermittel und weitere Teile davon sind bereits umgesetzt. Doch um das Wohngebiet am Auenpark realisieren zu können, verlangte der RVR per Auflage, dass Selm andere Bauflächen dafür tatsächlich aufgeben muss.
So wurden dann die Randgebiete aus dem Masterplan gegen ein neues Wohngebiet im Auenpark planerisch eingetauscht (und die Flächennutzungspläne entsprechend geändert). Sprich: keine Bebauung mehr am Rand, dafür ein Neues in der Mitte. Unterm Strich sollte nicht mehr Fläche bebaut werden, als bereits als geplant. Lediglich die Neubausiedlung Kreuzkamp-West war bei diesem Tausch außen vor und konnte errichtet werden. Dessen Lage stand zwischen beiden Zielen, denn einerseits ist es sehr zentrumsnah, andererseits aber auch am Ortsrand.
Die größte Fläche bei dem Tauschgeschäft zugunsten des Wohnens am Auenpark war das Gebiet westlichen des Beifanger Bahnhofes; zwischen Sandforter Weg und Hüttenbachweg.
Die Fläche war ohnehin nur sehr bedingt geeignet
Abgesehen vom Zwang, Flächen für das Wohnen am Auenpark aufzugeben: Es wurden auch gute Gründe vorgetragen, warum eine Bebauung des Ackers neben dem Bahnhof schwierig ist. Die Stadt Selm schrieb 2017 bei der Begründung für die Änderung des Flächennutzungsplanes sinngemäß in eigenen Worten:
- Der Bahnhof ist (natürlich) perfekt erreichbar
-aber- - Die Lage neben den Schienen hat eine Barrierewirkung
- Die nächsten Geschäfte sind weit weg (mehr als 1.000m)
- Die Hecken und Einzelbäume sollten erhalten bleiben
- Es ist keine richtige Straßenanbindung vorhanden und wenn, dann geht es nur über den Bahnübergang
- Notwendige Abstände zu den Schienen müssen eingehalten werden
- Die nächsten Bushaltestellen (Kreisstraße) sind weit weg
- Direkt neben viel Landwirtschaft
- und sieben Grundstückseigentümer sowie die Deutsche Bahn, mit denen es sich zu einigen gilt.
Fazit (der Verwaltung):
Fazit in den Unterlagen zur 18. Änderung des FNP der Stadt Selm für den Bereich des Regionale 2016- Projektes „Aktive Mitte“ (hier einsehbar)
bedingt geeignet, aber erhebliche Erschließungsprobleme wegen DB
Selm brauchte also 2017 nicht so viele neue Bauflächen und das Feld neben dem Bahnhof war nur schwer zu entwickeln. Es bot sich somit an, zugunsten der Häuser am Auenpark aufgegeben zu werden. Entsprechend wurde der Flächennutzungsplan damals geändert und die Fläche war rechtlich vom Tisch.
Drei gegenläufige Entwicklungen seither zugunsten einer Bebauung
Die unabsehbaren Folgen der Corona-Pandemie einmal außen vor, haben sich seitdem die Rahmenbedingungen geändert. Zugunsten einer Wohnbebauung:
1. Allgemeiner Wohnraummangel
In weiten Teilen des Landes fehlt es an (bezahlbarem) Wohnraum. Die Gründe sind vielfältig und Baugrundstücke sind schnell vergriffen. Auch in Selm besteht sehr große Nachfrage nach den neuen Grundstücken. Etwa am Auenpark und im Neubaugebiet Nienkamp in Bork, sagt die Verwaltung in ihrer Vorlage. Der einst vom RVR festgestellte Überhang ist passé.
2. Die Landesinitiative für Bahnhofsnahes Bauen
Die Landesregierung NRW will mehr Wohnraum schaffen und zugleich die Straßen entlasten. Deshalb gibt es seit 2018 eine Initiative, die sich Bauland an der Schiene nennt und Kommunen unterstützt, die rund um ihre Bahnhöfe Wohnungen bauen wollen, genauer gesagt: an ihren Haltepunkten des schienengebundenen Personennahverkehrs (SPNV)
Siehe:
https://www.beg-nrw.de/fl%C3%A4chen-an-der-bahn/bauland-an-der-schiene/
3. Der Bau eines Logistikzentrum an der Werner Straße
Und dann ist da der konkrete Anlass in Selm, der auch in der Verwaltungsvorlage genannt wird: Ein großes Logistikzentrum eines Großhändlers für haustechnische Produkte soll entstehen. Anfangs 200 neue Arbeitsplätze, später vielleicht noch deutlich mehr.
Gleichzeitig ist von einem Mangel an qualifizierten Fachkräften die Rede. Deshalb beabsichtigt die Stadt zur Steigerung der Attraktivität dieser Arbeitsplätze, neuen Wohnraum in Selm zu schaffen.
Obwohl ich staune, dass für ein Logistikzentrum gerade Selm als Standort gewählt wird (gibt es einen Ort im Ruhrgebiet, der weiter von jeder Autobahn entfernt ist, als Selm?), soll das an dieser Stelle nicht Thema sein.
Im Kern entstehen offenbar viele neue Arbeitsplätze und dafür braucht es Arbeitsplatznahes wohnen, so die Verwaltung.
Das Baugebiet am Bahnhof
Luftbild © Kreis Unna – Vermessung und Kataster, CC BY-NC-SA 4.0 2019 – Eigene Bearbeitung unter gleicher Lizenz.
Die neue Siedlung umfasst laut der Verwaltungsvorlage eine Fläche von ca. 64.000 m², zzgl. der vorhandenen Bebauung (zwei ehemalige Bauernhöfe). Hinzu kommt eine Ausgleichsflächen westlich des Baugebietes auf der Bäume gepflanzt werden sollen (derzeit auch Feld bzw. Weide).
Die zahlreichen Grundstückeigentümer sollen sich bereit erklärt haben, ihre Grundstücke zu verkaufen für das Projekt zu verkaufen.
Wie viele Häuser (oder besser: “Wohneinheiten”) dann entstehen sollen, wird leider nicht genannt. Es ist nur die Rede, welche Art gebaut wird: Geschosswohnungen sowie Grundstücken für Familienheime. Also offenbar Mehrparteienhäuser und Einzel- bzw. Doppelhaushälften.
Die Erschließung erfolgt exklusiv über den Hüttenbachweg; also über den Bahnübergang.
Bitte vergesst nicht den Fußweg!
Die Planer werden es auf dem Schirm haben, ich schreibe es trotzdem einmal, weil es nicht in der Vorlage steht: Bitte schafft einen Fußweg zum Sandforter Weg!
Direkt am Bahnübergang neben dem Bahnhof ist schon ein Feldweg, den man dafür nutzen könnte. Denn ohne diese Anbindung würde man ja direkt am Bahnhof wohnen, müsste aber erst einen Kilometer Umweg laufen, was das Bahnhofsnahe bauen ab Absurdum führen würde.
Weiter ist in der Vorlage die Rede von einer guten ÖPNV-Anbindung. Ja, es liegt am Bahnhof. Wirklich gut wäre die Anbindung aber, wenn der Zug nicht nur einmal die Stunde käme und es auch eine richtige Busverbindung ins Zentrum geben würde. Aktuell hält hier nur der Bürgerbus nach Südkirchen ein paar mal am Tag und Schulbusse. Doch das ist ein anderes Thema…
Interessant auch: vor drei Jahren wurde gesagt, die Geschäfte sind an der Kreisstraße. Das ist über einen Kilometer entfernt und spricht eher gegen eine Bebauung, weil es so weit weg ist. Jetzt wird gesagt, an der Kreisstraße sind die Geschäfte, dass ist gut und spricht für das Baugebiet. Allerdings rückt mit dem gerade entstehenden Campusplatz (u.a. mit Sparkasse und Bäckerei) das Zentrum schon näher im Vergleich zu vor drei Jahren.
Die Fläche ist sicher geeignet. Aber…
Wenn nun also neue Flächen benötigt werden, dann ist die Lage dieses Baugebietes sehr gut und möglicherweise besser als jede andere Fläche in Selm.
Ich bin gespannt auf die genaue Planung, Straßenführung und die Details. Details, wie etwa Klima, Fußgänger, Fahrräder, Parkplätze, Kinderbetreuung und Spielmöglichkeiten berücksichtigt werden. Und wie die -wegen der Schienen- bislang nur bedingt geeignete Fläche nun zu einer offensichtlich gut geeigneten Fläche wird, also wie auch konkret der Hüttenbachweg sich wird verändern müssen.
Eine Frage bleibt mir heute jedoch unbeantwortet: Wie werden denn die zukünftigen 200+ Arbeitnehmer des geplanten Logistikzentrums davon profitieren können? Bekommen Sie dort Vorrang zum Bauen oder Mieten? Baut die Logistikfirma sogar selbst Häuser? Oder geht alles auf den freien Markt für Jeden?
Quellen / zum weiterlesen
Allgemeines zu “Bauland an der Schiene”
Artikel der Ruhr Nachrichten Selm zu dem Thema (frei zugänglich)
